В.М. Шамрило о новостройках

Мнения

Василий Ядченко

Дата: 11.12.2017

Директор ОДО «АЙРОН», Валерий Михайлович Шамрило, специально для Salere.by рассказал об особенностях возведения жилья в Минске и о том, как правильно отвечать на вызовы рынка, справляясь с кризисными явлениями.

Наш первый дом сдан в 2008 году. Сейчас сдано более 20 домов. По моим оценкам, мы построили около 500 000 квадратных метров жилья. Строим только в Минске. Пока есть такая возможность и здесь самый высокий рынок, нет смысла уходить куда-то еще.

Инфляция помогает больше зарабатывать

ОДО «АЙРОН»  на рынке с 1993 года. В те годы сфера наших интересов была весьма обширная: стройматериалы, продажи, экспорт.  Продолжительное время были связаны с сельским хозяйством: поставка зерновых, белкового сырья, производство комбикорма, даже выращивали рыбу.

Я всегда завидовал тем, кто занимался строительством. Этот бизнес в нашей стране можно вести спокойно. Тем, кто строит, инфляция помогает больше зарабатывать: в сфере строительства и реализации жилья происходит привязка к валютной цене. В высокоинфляционной обстановке бизнес, который не подвержен этим рискам, перспективен и интересен.

Сегодня рынок жилой недвижимости чувствует себя нормально, он стабилен, жилье востребовано, цены понемножку повышаются. Кто-то говорит, что они в будущем не будут уходить вверх, я считаю, что рост продолжится.

Моя позиция аргументирована: дешевеют кредиты, появляются дополнительные возможности финансирования путем покупки в лизинг, правительство заявляет об окончании эры галопирующей инфляции, она будет в пределах 5-6% в год. Вывод – кредиты будут дешеветь, доходы вырастут большее количество людей сможет построить жилье.

Рассчитать, чтобы не просчитаться

Сейчас нашей компанией строится очередной жилой дом, по генплану он идет под № 3, третья очередь строительства. Четвертая очередь строительства – это открытый гараж, на 300 машиномест.

В жилом доме № 2 по генплану вторая очередь строительства – четыре секции и гараж. Еще не известно, какой он будет – наземный или подземный. Пытаемся получить разрешение, чтобы сделать надземный гараж: более доступный для покупки людьми.

До 2014 года существовал заявительный принцип получения площадок под строительство. Сегодня мы покупаем участок на аукционе, руководствуясь экономической целесообразностью.

Все участки обременены какими-то сложностями. Это или финансовые выплаты (как земля на Нововиленской, которую купили на аукционе), либо возмещение затрат и дополнительный снос существующих строений, отселение граждан и тому подобное.

Рассчитываем так: если количество жилья и помещений, которые можно построить на участке принесут нам прибыль (с учетом сноса и возведения сетей), то участвует в аукционе, торгуемся до установленного предела.

Что нам стоит дом построить

В Минске строят дома либо панельных серий, либо монолитный каркас с заполнением наружных стен разными материалами – газосиликат, кирпич, керамзитобетон.

От площади и объема дома зависят нормативные сроки строительства. В среднем «столбик» 10 тысяч квадратных метров жилья и порядка тысячи метров встроенных помещений мы делаем за год.

Конечно, все дома нами строятся по существующим в Республике Беларусь нормам. Тут мы ничем не отличаемся от конкурентов, никаких для нас иных нормативов нет.

Одно из наших преимуществ – собственная проектная мастерская. Наличие своей проектной организации позволяет оптимизировать процесс проектирования. Любую задачу можно решить несколькими способами и одни из решений будут экономически более целесообразны, чем другие. Когда проектирует сторонняя организация, ее мало волнует экономика заказчика. Важнее быстро выполнить работу, чтобы все соответствовало нормативам.

Сначала мы пользовались внешними услугами. Как результат – масса вопросов, в том числе и задержка сроков проектирования. Для себя решили: обязательно нужна собственная проектная организация, которая будет делать проекты вовремя, соблюдая республиканское законодательство и наши внутренние стандарты.

Можно в результате творческого подхода на любом доме сэкономить много бетона и арматуры. Если грамотно построить модель здания, так же сделать оптимизацию армирования и применить бетон определенной марки, то получится дешевле.

Новые концепции для повышенных требований

Дом не может сдаваться без детских площадок, без всей необходимой и определенной законодательством инфраструктуры. Возводя объекты, мы все это исполняем.

Для каждого дома есть соответствующий земельный участок, на котором  создаются детские площадки, беседки, скамейки для придомового отдыха.

Сейчас мы внедряем новую концепцию устройства придомового пространства. Планируем сделать дворы, в которые не будут заезжать машины. Предусмотрена возможность проезда специального транспорта (скорые, пожарные), но двор не будет заставлен машинами.

Автомобили будут с другой стороны дома на предусмотренной парковке, а внутри двора не будет места для машин. Исключена ситуация, когда выходите погулять с ребенком, он выбегает из подъезда, а рядом движется машина.

Мы уже начали реализовывать такие проекты на улицах Разинской, 2-й Щорса, и по проспекту Дзержинского в районе ул. Голубева. Такая концепция предусмотрена во всех новых проектах.

Нивелируя кризисные явления

Когда начался кризис, мы поняли: нужно вернуться к площадям квартир, которые были в советские времена. Трехкомнатные квартиры до 70 метров, двухкомнатные – по 48-55 кв.м, четырехкомнатные – порядка 80 метров.

Получили разрешение на корректировку в уже действующих проектах и там, где было возможно, изменили площади, применили новые решения в расположении кухонь.

Теперь кухню можно объединить с гостиной, а на месте кухни сделать жилую комнату в традиционном месторасположении. Мы не побоялись смежных комнат, позволяющих уменьшить количество ненужных коридоров.

Раньше человек покупал двухкомнатную квартиру, теперь за эти же деньги он может приобрести трехкомнатную. Квартира для семьи из четырех человек и не надо думать о перепланировке. Да и сделать это своими силами зачастую невозможно: переносить что-то над чем-то запрещают нормы: нельзя, чтобы кухня стала жилой комнатой, чтобы ванная комната изменила свое назначение.

Квартиры больше 120 кв.м. невозможно продать по той цене за квадратный метр, по которой реализуют квартиры 70-80 кв.м. Ее просто не продашь с необходимой прибылью. Так зачем тогда такие строить? Чтобы претендовать на какую-то элитность?..

Если человек захочет, то купит две квартиры, объединит их и будет 120, 130 метров, сколько угодно. Мы не стремимся делать большие квартиры. Удельно они стоят дешевле, чем квартиры меньшего объема.

 

Почему квартиры именно от «АЙРОН»

Не буду проводить какой-то анализ, чем мы лучше других. Потребитель сам решает. Но для себя поставили задачу: никогда при строительстве не задерживаем, не нарушаем сроки. В 90% случаев даже раньше сдаем объект.

Очень серьезно подходим к качеству производства. При приёмке квартир у нас меньше 5% замечаний. Когда владелец приходит на приемку, замечаний практически нет. Если и есть, то мелкие, исправляемые в течение 1-2 рабочих дней. По гарантийным обязательствам, мы исправляем все в кратчайшие сроки, чтобы не доставлять неудобств людям.

Два или три года назад отказались от долевого строительства. Выпускаем жилищные облигации на строительство. Перестали делать акции по снижению цен, не делаем скидок: финансирование нашей стройки обеспечено, а на котловане продавать весь дом не имеет никакой экономической целесообразности. Эти деньги потратить будет некуда, их «съест» инфляция.

Недавно сдавали дом на улице Маршала Лосика в районе Сухарево, после сдачи порядка 1/3 квартир осталось не раскуплено. Мы начали предлагать их с ремонтом – буквально за три месяца все продали. Продавалось что-то и без ремонта, но основная масса продалась с ремонтом.

Теперь мы предлагаем покупателям сделать ремонт в квартире силами нашего генерального подрядчика. И в будущем планируем при строительстве квартала на Нововиленской делать квартиры с ремонтом. Сдавать с отделкой.

И напоследок: приходите к нам, у нас лучшие квартиры и цены!

Подготовлено специально для salere.by

 

Просмотров: 19

Оставьте заявку

Выбрать вариант
Спасибо, заявка отправлена