Вторичное жилье может подешеветь

Мнения

Дата: 28.05.2017

Дата: 05.05.2017

Аналитики жилищной сферы отмечают, что этой весной в крупнейшем мегаполисе страны наблюдаются признаки стабилизации как по количеству самих сделок, так и по ценам на квартиры. Общая обстановка на рынке спокойная, но существуют нюансы. Чтобы профессионально оценить ситуацию на минском рынке жилья и составить прогноз на ближайшее время, корреспондент «Звязды» побеседовал с известным экспертом в сфере жилищной недвижимости - председателем совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" (БелАН) Николаем Простолуповым.

Тенденция сезонности

Обычно с наступлением весны спрос на квартиры стабилизируется после сезонного спада в январе и феврале. В этом году нормальная покупательная активность наблюдалась уже в феврале, а в марте количество заключенных сделок превысило максимум для этого месяца за последние 10 лет. Получается, что «на низком старте» этой зимой находилось немало потенциальных покупателей. Количество сделок купли-продажи увеличилось по сравнению с февралем на 32,5% и превысило круглую отметку в 1200 проданных квартир.

Средние цены сделок со стандартными квартирами остались почти на уровне февраля, когда конечный ценник однокомнатных был на уровне 1120 долларов за квадратный метр, для двухкомнатных - 1030 долларов, а для трехкомнатных квартир 980 долларов. В отдельных случаях продавцы соглашались и на более существенные скидки, но на общую ситуацию это не повлияло.

Маленькие однушки - около 33 тысяч долларов

Понятно, что это минимальная цена самых слабеньких и малых по площади однокомнатных квартир. По такому ценнику предлагаются квартиры с общей площадью до 35 квадратных метров в старых пятиэтажных домах на крайних этажах. Немного лучшее жилье в стандартных девятиэтажных панельках выставляется на продажу уже за 40-45 тысяч долларов. Действительно просторные однушки с улучшенной планировкой в ​​достаточно молодых домах спальных районов могут предлагаться даже и сейчас по цене до 60 тысяч долларов.

Самые дешевые двухкомнатные квартиры имеют ценник от 40 до 42 тысяч долларов. Площадь такого бюджетного жилья обычно составляет от 40 до 45 квадратных метров. Квартиры этого ценового уровня будут обязательно иметь очень маленькую кухню (до 5,5 «квадрата») и прописку в не самом лучшем районе столицы, например в Заводском или Шабанах. Стандартные двухкомнатные квартиры с общей площадью до 50-55 квадратных метров предлагаются сейчас за 48-57 тысяч долларов. Современные двушки с просторными кухнями и общей площадью до 70 квадратных метров выставляются на продажу уже по цене от 65 до 75 тысяч долларов и даже дороже.

Минимальный спрос наблюдается сегодня на трехкомнатные и многокомнатные квартиры. Поэтому они и дешевеют быстрее. В старых домах на крайних этажах сегодня возможно приобрести такую ​​трешку площадью до 55-58 квадратных метров по ценнику в пределах от 46 до 53 тысяч долларов.

Половина дома как альтернатива квартире

Отсутствие доступных кредитных ресурсов и небольшие доходы населения привели к тому, что в последние несколько лет стабильным спросом в качестве альтернативы квартире в столице пользуются бюджетные дома или их части (индивидуальный жилой дом, разделенный пополам вертикальной стеной и оснащенный двумя входами) в ближайшем пригороде Минска.

- Их приобретают в целях экономии средств те покупатели, у кого нет возможности приобрести однокомнатную квартиру, и не только в Минске, но и близлежащих населенных пунктах, - рассказывает специалист по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич. - Часто можно столкнуться с ситуацией, когда молодая семья приобретает половину дома, например в Колодищах, так как даже на однокомнатную квартиру в этом населенном пункте средств не хватает, а обременять себя кредитами не хочется.

Обычно цена такого объекта будет в пределах от 20 до 25 тысяч долларов (на уровне цены качественной комнаты в Минске). Абсолютное большинство подобных домов деревянные, но встречаются и сборно-щитовые.

Спрос снизится в мае?

Главный сегодня вопрос - сможет ли повышенная активность покупателей сохраниться и во втором квартале. Напомним, что пиковый спрос в прошлом году (и за все время наблюдений), пришелся как раз на вторую четверть года. Тогда из-за ажиотажа, прозванного в народе «хапуном», на треть сократилось предложение и начали расти цены на квартиры. По информации специализированного портала жилищной недвижимости, можно оценить результаты марта, когда общее количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 3,3%, а в апреле оно составило 7816 объектов.

Наиболее активный рост спроса был отмечен в сегменте однокомнатных квартир (+ 45% к февральскому уровню). Благодаря этому доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса увеличилась до 38%, но это по-прежнему ниже средних многолетних значений. В прошлом году весной на такие квартиры приходился 41% всех сделок. А это может свидетельствовать о том, что чистая продажа на рынке сейчас встречается реже, а обменных сделок, наоборот, стало больше.

В разрезе качественных характеристик жилья предпочтения покупателей по сравнению с февралем не изменились, чего не скажешь о географии спроса. Покупатели перенаправили свой взор в сторону более «бюджетных» районов: Фрунзенского, Ленинского и Заводского. Интерес к более «дорогим», Первомайскому и Центральному, наоборот, понизился. Средняя цена всех видов квартир, рассчитанная на основе сделок купли-продажи, снизилась на 0,4% и составила в марте 1127 долларов за квадратный метр. Три из последних четырех месяцев этот показатель демонстрировал негативную динамику, но от действительно серьезного снижения цен сдерживает активность покупателей.

Впрочем, волна покупательского ажиотажа, которая в этом году стартовала раньше, имеет все шансы раньше и «захлебнуться». Спрос сейчас держится в том же ценовом диапазоне, что и в прошлом году. Неизвестно, какое количество покупателей имеет достаточно средств, чтобы совершать сделки. Но динамика депозитов однозначно свидетельствует о том, что накоплений становится меньше.

Это особенно актуально, если мы говорим о покупателях из регионов. По разным оценкам в прошлом году они имели отношение к каждой четвертой, если не каждой третьей сделке.

Продавцы предлагают реальные цены

Под давлением новых объектов, которые прибывают на рынок, индекс цен предложения продолжает опускаться. Здесь эксперты отмечают, что разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок сократился в марте до 3,5%. Последний раз нечто подобное наблюдалось летом 2014 года. Средняя цена предложения ощутимо снизилась по жилью в районе улицы Каховской, микрорайонах Михалово, Новинки и около автозавода. Наоборот, с большим плюсом (более 2%) месяц закончили Красный Бор, районы улиц Ольшевского и Макаенка.

Можно предположить, что за новым наплывом покупателей кроется психологический аспект. За зимние месяцы цены немного снизились, а база предложения пополнилась тысячей новых объектов. По соотношению цена/качество выбор на рынке стал отчасти напоминать первое полугодие прошлого года. Те, кто по каким-то причинам отложил покупку весной в прошлом году, сейчас перешли к активным действиям.

Имея в качестве примера опыт прошлого года, несложно предположить дальнейшее развитие событий, если спрос останется высоким. Лучшие бюджетные предложения начнут вымываться, что повлечет вверх среднюю цену сделки. Пока этого не происходит, так как база успевает пополняться новыми объектами. Более того, приход новых продавцов во второй половине весны, наверное, замедлится из-за начала дачного сезона, а потом и периода летних отпусков.

Удешевление продлится до конца года

Николай Простолупов уверен, что главная линия ценовой тенденции в течение года будет именно такой. И основным фактором здесь является отсутствие у экономики нашей страны возможности существенно увеличить доходы среднего класса работников. У этой категории не существует пока уверенности, что их зарплаты будут большими и стабильными. Сложная экономическая обстановка по всему периметру постсоветских стран свидетельствует о том, что большой прибыли и от внешней торговли в ближайшее время наше государство не получит.

Единственной реальной помощью для сохранения высокого спроса на рынке видится снижение ставок по кредитам, однако... В условиях стабильного курса рубля кредиты по-прежнему остаются дорогими, но уже могут позволить выйти на рынок тем, кому «немного не хватает». Николай Простолупов отмечает, что сейчас на рынке недвижимости только около 1-2% клиентов пользуются короткими деньгами банков.

Существует и еще один фактор. Сегодня в Минске общее количество объектов предложения жилья на продажу составляет около 10 тысяч жилых помещений, где примерно 10-15% от этого объема приходится на незаселенные квартиры сданных в эксплуатацию новых домов, которые были построены коммерческими организациями по линии «долевки». Подобное жилье «провисает» на рынке уже довольно продолжительное время. Вместе с тем наш эксперт сообщает, что собственники таких квартир категорически отказываются продавать их дешевле. Они организуют различные акции с отсрочкой, поэтапной оплатой и другими фокусами, которые реально не снижают цены.

Массовое использование таких механизмов вызывает даже подозрение в том, что организаторы жилищного коммерческого строительства не конкурируют между собой, а занимаются целеустремленно содержанием цен. А это уже напоминает заговор. Если специалисты рынка не ошибаются, то ситуацией может заинтересоваться и наше антимонопольное министерство.

  Источник: http://zviazda.by/be/node/106556
Просмотров: 1

Оставьте заявку

Выбрать вариант
Спасибо, заявка отправлена